投资美国房产，别忘记购买这两种保险

购买美国房产，会接触到一些国内购房不涉及的环节。今天分享两个比较重要的保险：产权保险和房屋保险。

首先是产权保险（Title Insurance）：

购买产权保险是必需的吗？

    虽然从理论上来说购买产权保险不是必需的，但出于风险规避的考虑，强烈建议购买。购买产权保险可帮助避免因房屋潜在的产权问题而引发的风险和损失。在产权问题出现需要赔偿的情况下，产权保险公司将承担所有重新恢复产权所需的法律费用。

    换句话说，产权保险公司承担了所有与产权相关的风险。一般来说，购买产权保险的买家会在房产交易前一次性支付费用，并且该保险的有效期会一直延续，直到产权再次转让。

    在购买房屋之前，我们通常都会进行产权调查，以了解与产权相关的所有问题。因此，一些人可能会认为购买产权保险是多余的。尽管通常情况下产权调查足以解决所有问题，但有些隐藏较深的产权问题可能无法在调查中被发现。这些潜在风险将由产权保险来承担。举个例子，买家A在购房入住一年后，收到国税局的通知，要求补缴10万元的税款，否则将查封该房屋。

    经过调查，发现在房屋交易之前，国税局已向原房主发出了催缴通知，但由于该通知尚未在法院登记备案，因此产权公司无法查到相关信息。一个月后，催缴通知终于提交给法院备案，然而此时房屋交易已经完成。

    为了防止上述风险，建议在房地产交易中一定要购买产权保险。

产权保险保什么？

    产权保险所承担的风险主要源自产权调查中未能及时发现与产权相关的问题，主要包括以下方面：卖家未如实告知，如在合同签订时未披露继承人或其他产权人的情况，或者房屋产权人发生变化而卖家未向买家如实告知，或者产权人存在精神障碍或行为能力问题等。此外，卖家可能存在伪造行为，例如在房屋销售过程中进行欺诈、伪造文件等，如伪造地契、贷款文件、房屋销售授权书等。还有一种情况是房产存在未清理的欠款，如果前任房主有未偿还的税款或债务，新房主将需要承担这些欠款，从而造成巨大损失。

接下来说说房屋保险（Homeowner Insurance）

购买房屋保险是必须的吗？

    虽然在理论上不是完全必需的，但实际上大多数房屋都会购买房屋保险。如果你购买美国房产时使用贷款，贷款银行会强制要求你在过户前先购买房屋保险，否则无法获得贷款批准。

    尽管法律并没有强制要求全款购买美国房产时必须购买房屋保险，但为了防止房屋在遭受火灾、爆炸等灾害和事故时遭受损失，通常房主会购买房屋保险作为一种保障措施。

    住房保险是一种消费型保险，需要每年购买。一般来说，居民购买住房保险旨在保障自己的房屋，在遭遇意外事件或突发灾难时能够获得经济赔偿，以减少财产损失。

    当有人提到要给房子购买"火险"时，实际上指的是购买房屋保险。房屋保险主要是为了赔偿因火灾而造成的房屋损失，因此也被称为火险（Fire Insurance）。然而，房屋保险实际上还包括赔偿其他原因导致的房屋或个人财产损失，甚至涵盖了客人或路人的意外事故。

房屋保险涵盖哪些内容？

    看到上面提到的房屋保险概念，它与国内的财产保险非常相似。两者都为家庭财产因自然灾害或意外事故所造成的损失提供保障，但美国的房屋保险范围更广。在美国，房屋保险可以赔偿因自然灾害、盗窃和人为事故而造成的损失。大多数房屋保险的赔偿范围包括：

    受灾后赔偿给屋主或贷款银行的部份；

    房屋，包括房屋本身、围墙、车库、车道、泳池等；

    私人财物，包含家具、电器、书藉、收藏、文档等；

    因灾难使屋主无法使用房屋，以及房屋修复期间所产生的额外生活开销；

    屋主意外责任带来的赔偿，如屋主或来访客人在房屋室内外发生意外时，要提供的赔偿。

购买房屋保险需注意:

    无论购买何种保险，除了留意保险费、保险涵盖范围、和自付额度外，下面的 tip 也很重要：

    大多数保险不包含水灾或地震，需另行投保

    大多数保险公司不会理赔珠宝，需另行投保

    你为房子投保15万，即使重建费用是18万，保险公司也只会理赔15万

    若房屋被破坏，屋主选择不重建，保险公司理赔会按房屋价值减去折旧后的成本支付

   尽管美国房产相关法律完善，但无法保障每一笔房产交易都没有产权问题，每一栋房产在持有期间都不会遭到破坏，因此要提高保险意识，转嫁风险。