干货！最实用的美国买房经验

    买房是人生重要的事情，无论是为了自主居住还是投资，面对陌生的市场情况，我们需要花费大量的时间和精力来了解其中的要领。然而，互联网上的信息繁多而复杂，真假难辨，也让我们耗费了很多精力。洛杉矶房产网整理了5条关于在美国实际购房的经验供大家参考。

1.注意检查房屋交易记录

    购房时必须注意房屋的交易记录，如果房子曾经交易过但又迅速重新上市，务必弄清楚原因，很可能房子存在问题。

    另外，需要留意房屋的上市时间，如果它已经上市很久而且卖家一直在降价，这种情况也应该引起警惕，很可能房屋的定价过高，或者存在一些严重问题。

2.房源可以分为市场上的和非市场上的两种

    我们通常在网站上看到的房源，例如Zollow网站上的房源，都是市场上的房源。然而，还有一些房源是off market的，也就是非市场上的。这些房源是卖家通过Listing Agent发布的，Listing Agent会将这些房源上传到一个MLS房源系统中，该系统是美国经纪人共享的。这个系统记录了所有二手房源的信息，也包括一小部分新房。尽管网站会同步MLS上的房源信息，但会存在一些延迟。因此，经纪人掌握的房源比我们在网站上看到的要多，并且经纪人能获得更多一手的房源信息。

3. 别被表面的光彩所迷惑

    通常情况下，当房子上市时，会经过精心打扮，如刷墙、摆放小巧家具，使其看起来装修精美。然而，实际情况可能存在采光和格局等问题。因此，在看房时，一定要看到问题的本质，而不仅仅满足于表面的装扮。毕竟，装扮房子所花费的钱最终都是由买家买单。

    关于美国房屋的布局，如果没有家具的话，可以通过以下特征来判断一个房间是否为卧室：是否有窗户、门和衣橱。只有当这三个条件都满足时，才可以被视为卧室。对于洗手间，可以根据是否配备淋浴、浴缸、花洒和坐便来判断其是否完整。至于客厅，在美国传统风格中通常有两个，一个是起居室（living room），另一个是家庭间（family room）。

    对于装修，买家在考虑购买flipped房子时应当谨慎。flipped房子是指投资者以低于市场价购买破旧房屋，经过简单装修和精心打扮后以高于或等于市场价售出。然而，这种装修可能存在偷工减料和工程粗糙的问题。因此，买家在购买房屋时需注意，并且可以寻求专业经纪人的帮助来避免购买此类房屋。

4.留意房屋面积的真实性

    我们经常在Redfin或者Zillow上看到的房屋面积数字有时并不准确。尽管这些数字是根据县的面积数据编写的，但许多人并不知道R/Z网站上的房屋面积并非政府测量，而是房主自行报告的。以前有客户查看房屋时，通过开发商提供的建筑平面图才发现，实际的房屋面积比网站上标注的少了200多平方英尺。因此，要确定房屋的确切面积，除了查看建筑商的平面图外，还可以进行房屋检测。

5. 卖家要求删除合同中的W条款

    当卖家处于有利地位时，比如多个买家争夺同一套房子的情况下，除了提高价格，很多卖家会要求买家削减一些合同条款（尤其是保护买家的条款），以增加竞争力。例如，卖家在接受报价后，在签订合同时可能要求买家取消W条款。

    所谓W条款是指买家在10天内需要核实房屋的所有信息，如果在此期限内发现问题，根据该条款可以要求退回定金以退出交易。如果去掉了这条款，意味着房屋的实际情况与卖家介绍的可能存在差异，例如面积不符等，在这种情况下，买家将无法取回定金以退出交易。